Основные страхи, которые сейчас формируют рынок недвижимости, - это мировая экономика (как она будет развиваться – это напрямую влияет на спрос) и российская банковская система. Банки, реагируя на растущие риски, привлекают средства по максимуму – запасаются ликвидностью. Проценты по депозитам растут (в случае, если вклад крупный и долгосрочный, достигают 12%). Можно предположить с большой вероятностью, что вырастут и ставки по кредитам: банки заинтересованы максимально компенсировать свои риски. Это тоже отрицательно скажется на спросе.

При этом повысить цены девелоперам все-таки придется: как минимум из-за роста стоимости строительных материалов и услуг. «Например, за 2011 год стоимость дизельного топлива изменилась с 20 рублей в конце 2010 до почти 30 рублей в декабре 2011. А ведь стоимость перевозки составляет до 100% от стоимости материалов (песок, щебень и пр.). Это съедает прибыль девелопера в условиях невозможности компенсировать этот рост ценами на участки и дома. Скорее всего это приведет к повышению цен во второй половине года на 15-20%», - приводит свои данные Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра».

Еще одна неприятная новость для покупателей жилья, которая следует отсюда же, - это повышение риска возникновения новых недостроев. Реализация некоторых проектов с высокой вероятностью замедлится или остановится в связи с нехваткой средств. «Это приведет к общему снижению качества предложений на рынке и возрастанию рисков купить долгострой и увеличит количество рисковых предложений низкого качества по низкой цене», - считает эксперт.

Покупатели – цветы жизни

В целом все тренды складываются в главную тенденцию: в 2012 году мы все так же будем жить в «рынке покупателя», а не в «рынке продавца», прогнозирует генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Татьяна Решняк: «Главной задачей будет удовлетворение самых разных потребностей потребителя, повышение качества и диверсификация предложения в зависимости от разных сегментов целевой аудитории». Решать эту задачу в условиях роста цен на стройматериалы будет непросто.

Шаги к потребителю, считает Татьяна Решняк, будут делаться в трех основных направлениях:

Развитие комплексных проектов малоэтажной застройки в Подмосковье. «Это микрорайоны из трех-четырехэтажных домов (до 30-40 квартир в каждом) с развитой собственной инженерной и социальной инфраструктурой (школа, детсад, поликлиника, спортсооружения и т.д.). В прошедшем году было несколько экспериментов с этим форматом. На наш взгляд, в будущем у него есть вполне хорошие перспективы, судя по тому, как он развивался на западе», - рассказывает эксперт.

Увеличение доли квартир-студий в реализуемых проектах городского жилья. «Есть ощущение, что этот формат станет обязательным элементом крупных проектов комплексной застройки от ведущих игроков рынка в сегменте «эконом». У таких квартир существует своя целевая аудитория – это одинокие молодые люди, которым жилье необходимо, но они не располагают достаточными средствами на полноформатную квартиру», - поясняет свой прогноз Татьяна.

Квартир с отделкой в проектах эконом-класса станет больше. По прогнозам «Главмосстрой-недвижимости», доля таких квартир в эконом-сегменте достигнет в 2012 году 2/3. «Причем сейчас речь уже идет о довольно дорогостоящих формах ремонта. Это качественные обои под покраску, сантехника от иностранных производителей, межкомнатные двери и т.д. Причем отделка сохранит функцию элемента, усиливающего конкурентоспособность компании: она не будет влиять на повышение цены. Существенные изменения происходят и в оформлении мест общего пользования: вестибюлей, входных групп, лифтовых холлов. Сейчас это уже скорее ремонт бизнес-класса: двухуровневые потолки, качественное освещение, довольно дорогая плитка и т.д.», - перечисляет эксперт.

В элитном сегменте, как говорит директор по маркетингу и продажам апартаментов «Меркурий Сити» Татьяна Пальчикова, тоже будут происходить изменения, направленные на то, чтобы предложение соответствовало потребностям покупателей. «Сегодня рынок элитной недвижимости активно меняется и потребитель приходит к новым стандартам и трендам, а именно комфорту и высоким технологиям. Мы считаем, что особым спросом по-прежнему будет пользоваться недвижимость с уникальными видовыми характеристиками». 

Налетай, торопись!

Компании рынка недвижимости, заинтересованные в продажах и стимулировании спроса, готовы предложить покупателю то, что ему понравится. Чем отвечает покупатель?

К сожалению для продавцов, - отнюдь не радостным ростом спроса. Покупатели находятся в той же ситуации неопределенности, что и продавцы: и тех, и других пугают перспективы мировой экономики. И те, и другие живут в стране, в которой в 2012 году пройдут президентские выборы (а в России это, как правило, дестабилизирующий фактор для рынка недвижимости). А в условиях неопределенности люди склонны отказаться от крупных трат и снизить потребление товаров длительного пользования. А недвижимость – это именно такой товар.

Так что на рост спроса рассчитывать не стоит, особенно на «вторую недвижимость» - загородное жилье. В самом невыгодном положении – дачные поселки, которые не рассматриваются покупателями как основное жилье, и всякие экзотические форматы:«ранчо», «дальние дачи» и т.п. – по той же причине.

«Однако общая ситуация сейчас на российском рынке лучше, чем в 2008-2009 годах. Гораздо большая часть населения и бизнес-сообщества еще не успела перестроиться на посткризисные рельсы. Антикризисный иммунитет еще на высоком уровне. Созданы резервы. По обращениям в нашу компанию можно сказать, что деньги у людей есть. Однако с ними очень не торопятся расставаться и тщательно исследуют все предложения на рынке, - говорит Дмитрий Гордов. - Так что следующий год живем по девизом: все, что нас не убивает, делает нас сильнее!»